حول Utrecht Centraal، حيث يندفع يومياً عشرات الآلاف من الركاب عبر الطريقين A12 وA27 إلى أعمالهم، يلاحظ المستأجرون أن أعباءهم الشهرية ترتفع أحياناً بسرعة تفوق حركة المرور على الطريق الدائري. ويأتي حكم حديث صادر عن المحكمة العليا (Hoge Raad) ليغير هذا الوضع.
خلفية الحكم
كان المؤجرون يطبقون خلال السنوات الأخيرة زيادات قيمة WOZ مباشرة على الإيجارات في القطاع الحر. فكانت قفزة بنسبة 15 في المائة في قيمة WOZ تؤدي إلى زيادة إيجارية بنفس النسبة. وشعر المستأجرون في الأحياء ذات الكثافة العالية من حركة التنقل بين السكن والعمل بهذه الزيادات الإضافية التي تصل إلى عشرات اليوروهات شهرياً، فباشروا إجراءات قضائية بشأن معقوليتها.
قرار المحكمة العليا (Hoge Raad) في Den Haag
رسمت المحكمة العليا (Hoge Raad) ثلاثة خطوط واضحة:
1. ربط الإيجار بقيمة WOZ ليس مبرراً تلقائياً
غالباً ما تعكس الزيادة في قيمة WOZ المضاربة وليس تحسناً حقيقياً في الوحدة السكنية. ولا يُلزم المستأجرون بدفع هذه العلاوة المضاربية.
2. يحق للمستأجر طلب تبرير لكل عقار على حدة
يتعين على المؤجرين مستقبلاً إثبات أن الزيادة مرتبطة بصيانة فعلية أو تطورات سوقية موضوعية في الشارع، وليس فقط بقرار قيمة WOZ السنوي الصادر عن البلدية.
3. البنود المرهقة بشكل غير معقول قابلة للإبطال
تُعد الروابط الخالية من سقف أو استثناء مرهقة بشكل غير معقول (المادة 6:233 من القانون المدني BW) وتكون قابلة للإبطال.
الآثار على المستأجرين في المنطقة
- يمكن الطعن في الزيادات التي تتجاوز معدل التضخم مضافاً إليه تكاليف الصيانة
- يمكن استرداد المبالغ المدفوعة الزائدة حتى ثلاث سنوات إلى الوراء
- يظل الاعتراض الكتابي إلزامياً خلال ستة أسابيع من الإعلان
- تُنظر المنازعات أمام لجنة الإيجارات (Huurcommissie) أو قاضي الصلح في Rechtbank Midden-Nederland بـ Utrecht
ما الذي يتغير بالنسبة للمؤجرين؟
العقود القائمة:
- تحويل بنود WOZ إلى صيغة التضخم مضافاً إليه الصيانة
- الاحتفاظ بتبرير ملموس لكل وحدة سكنية
- عدم التهديد المباشر بالإنهاء عند رفض المستأجر للزيادة
الآثار الأوسع
يندرج الحكم ضمن نهج متزايد لحماية المستأجرين. ومن المتوقع أن تُقيد في السنوات القادمة آليات أخرى تلقائية، مثل روابط مؤشر أسعار المستهلك غير المحددة سقفاً.
نصيحة عملية للمستأجرين
إذا تلقيت خلال السنوات الثلاث الماضية زيادة في قيمة WOZ اعتبرتها مفرطة، اطلب تبريراً كتابياً واحتفظ بجميع المراسلات وتواصل مع Juridisch Loket Utrecht أو متخصص. يساعدك مكتب Arslan الكائن في Vredenburg 40، 3511 BD Utrecht (030 - 8200 200) بكل سرور. وتبدأ مدة الاسترداد البالغة ثلاث سنوات (المادة 3:309 من القانون المدني BW) من اللحظة التي كان يمكنك فيها العلم بصفة معقولة بعدم مشروعية الزيادة.