W okolicach Utrecht Centraal, gdzie codziennie dziesiątki tysięcy dojeżdżających przemieszcza się autostradami A12 i A27 do pracy, najemcy zauważają, że ich miesięczne obciążenia niekiedy rosną szybciej niż ruch na obwodnicy. Niedawne orzeczenie Hoge Raad wprowadza w tym zakresie zmianę.
Tło orzeczenia
W ostatnich latach wynajmujący bezpośrednio stosowali wzrosty WOZ do czynszów w sektorze wolnym. Skok wartości WOZ o 15 procent skutkował proporcjonalną podwyżką czynszu. Najemcy w dzielnicach o dużym natężeniu ruchu dojazdowego odczuwali te dodatkowe kilkadziesiąt euro miesięcznie bezpośrednio w portfelu i wszczynali postępowania dotyczące zasadności takich podwyżek.
Orzeczenie z Den Haag
Hoge Raad wyznacza trzy wyraźne kierunki:
1. Powiązanie z WOZ nie stanowi automatycznego uzasadnienia
Wyższa wartość WOZ często odzwierciedla spekulację, a nie rzeczywistą poprawę stanu lokalu. Najemcy nie są zobowiązani partycypować w tej premii spekulacyjnej.
2. Najemca może żądać uzasadnienia dla każdego budynku
Wynajmujący muszą odtąd wykazać, że podwyżka wynika z faktycznie poniesionych nakładów na utrzymanie lub obiektywnych zmian rynkowych w danej ulicy, a nie wyłącznie z corocznej decyzji gminy dotyczącej wartości WOZ.
3. Niekorzystne postanowienia umowne podlegają unieważnieniu
Powiązania bez pułapu lub wyjątków uznaje się za nieuzasadnione uciążliwe (onredelijk bezwarend) (artikel 6:233 BW) i podlegają one unieważnieniu.
Skutki dla najemców w regionie
- Podwyżki przekraczające inflację powiększoną o koszty utrzymania mogą być kwestionowane
- Nienależnie zapłacone kwoty podlegają zwrotowi za okres do trzech lat wstecz
- Obowiązkowe pozostaje wniesienie pisemnego sprzeciwu w terminie sześciu tygodni od zawiadomienia
- Spory rozstrzyga Huurcommissie lub sędzia rejonowy (kantonrechter) Rechtbank Midden-Nederland w Utrecht
Zmiany dla wynajmujących
Obowiązujące umowy:
- Klauzule WOZ należy przekształcić na formułę inflacja plus utrzymanie
- Należy przygotować konkretne uzasadnienie dla każdego lokalu
- Nie wolno już bezpośrednio grozić wypowiedzeniem w przypadku zakwestionowania podwyżki przez najemcę
Szersze implikacje
Orzeczenie wpisuje się w linię wzmacniającej się ochrony najemców. Oczekuje się, że w nadchodzących latach ograniczeniu ulegną również inne automatyczne mechanizmy, takie jak nieograniczone powiązania z CPI.
Praktyczne wskazówki dla najemców
Jeżeli w ciągu ostatnich trzech lat otrzymałeś podwyżkę WOZ, którą uznałeś za nadmierną, zażądaj pisemnego uzasadnienia, zachowaj całą korespondencję i skontaktuj się z Juridisch Loket Utrecht lub specjalistą. Kancelaria Arslan przy Vredenburg 40, 3511 BD Utrecht (030 - 8200 200) chętnie udzieli dalszej pomocy. Termin przedawnienia roszczenia o zwrot (artikel 3:309 BW) rozpoczyna bieg z chwilą, gdy najemca mógł obiektywnie powziąć wiadomość o bezprawności podwyżki.