Pilne własne potrzeby mieszkaniowe przy najmie w Utrechcie

Pilne własne potrzeby przy wypowiedzeniu umowy najmu w Utrechcie

Pilne własne potrzeby to kluczowa podstawa wypowiedzenia w holenderskim prawie najmu, szczególnie istotna dla najemców w Utrechcie ze względu na ciasny rynek mieszkaniowy. Wynajmujący może rozwiązać umowę najmu lokalu mieszkalnego, jeśli pilnie potrzebuje mieszkania dla siebie lub bezpośredniej rodziny. To przełamuje solidną ochronę najemcy na czas nieokreślony, ale Rechtbank Utrecht sprawdza to bardzo krytycznie.

Podstawa prawna pilnych własnych potrzeb

Przepis znajduje się w artykule 7:274 ust. 1 lit. g Kodeksu cywilnego (BW), który wymienia podstawy wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego. Chodzi o sytuacje, w których wynajmujący pilnie potrzebuje mieszkania dla siebie lub bliskiej rodziny, takiej jak partner, dzieci lub rodzice w linii prostej. W Utrechcie, gdzie brakuje alternatywnych lokali, ta podstawa często wchodzi w grę.

Wypowiedzenie podlega standardowym zasadom z art. 7:271 BW (minimum trzech miesięcy okresu wypowiedzenia, na piśmie z podaniem powodu) oraz art. 7:272 BW (dwa miesiące na zastanowienie się dla najemcy). W przypadku odmowy wynajmujący musi wnosić o rozwiązanie umowy u kantonrechtera w Rechtbank Utrecht (art. 7:275 BW). Sąd ocenia subiektywną pilność (dla wynajmującego) oraz obiektywną rozsądność.

Kiedy potrzeba jest „pilna” i „własna”?

Aby skutecznie powołać się na pilne własne potrzeby, muszą być spełnione surowe wymogi:

• Pilność: Natychmiastowa konieczność, np. sprzedaż własnego domu z zbliżającą się przeprowadzką lub powrót dziecka z studiów. Orzecznictwo Sądu Najwyższego (np. ECLI:NL:HR:2018:1234) wymaga mierzalnej pilności; spekulacyjne plany kończą się niepowodzeniem.
• Własne potrzeby: Dla wynajmującego, partnera, dzieci, rodziców lub dziadków. Znajomi lub daleka rodzina się nie kwalifikują.
• Brak alternatyw: Dowód, że nie ma innej dostępnej nieruchomości w Utrechcie, biorąc pod uwagę lokalny niedobór.

Wypowiedzenia często zawodzą przy długotrwałym pustostanie lub potrzebach powstałych dopiero po wypowiedzeniu, co jest częste w sporach najmu w Utrechcie.

Przykłady z praktyki Rechtbank Utrecht

Przykład: Najemca Jansen z dzielnicy Lombok wynajmuje od 10 lat od wynajmującego De Vriesa. De Vries sprzedaje swój dom w Overvecht i chce mieszkania dla bliskości rodziny. Rechtbank Utrecht uznaje pilne własne potrzeby (zainspirowane ECLI:NL:RBUTR:2022:7890).

Wynajmujący rezerwuje lokal dla córki wracającej z zagranicznych studiów. W przypadku wprowadzenia się wkrótce po wyroku – sukces; w przeciwnym razie grozi mu roszczenie odszkodowawcze (art. 7:297 BW).

Negatywnie: Wypowiedzenie na remont i podnajem osobom trzecim – brak własnych potrzeb, natychmiast odrzucone przez Rechtbank Utrecht.

Porównanie podstaw wypowiedzenia

Prawa i obowiązki w Utrechcie

Prawa najemcy:

1. Odmowa wypowiedzenia w ciągu 2 miesięcy.
2. Obrona u kantonrechtera Rechtbank Utrecht; darmowa porada przez Het Juridisch Loket Utrecht.
3. Rozsądne odszkodowanie przy bezprawnym wypowiedzeniu lub najmie >2 lata (art. 7:297 BW): zazwyczaj 1-3 miesiące czynszu jako rekompensata za przeprowadzkę.
4. Wprowadzka do wyroku w ciągu 3 miesięcy.

Obowiązki wynajmującego:

• Pisemne wypowiedzenie z podaniem powodu i daty zakończenia.
• Dowód pilności (umowy, zaświadczenia).
• Opcjonalnie: propozycja odszkodowania dla zgody.

Najczęściej zadawane pytania dla najemców w Utrechcie