Nevoie urgentă proprie la închiriere în Utrecht

Nevoie urgentă proprie la rezilierea contractului de închiriere în Utrecht

Nevoie urgentă proprie este o cauză esențială de reziliere în dreptul olandez al închirierilor, deosebit de relevantă pentru chiriașii din Utrecht datorită pieței locative tensionate. Proprietarii pot înceta contractul de închiriere pentru locuință dacă au nevoie acută de imobil pentru ei înșiși sau familie apropiată. Aceasta rupe protecția solidă a chiriașului pe termen nedeterminat, dar Rechtbank Utrecht verifică strict acest motiv.

Baza legală a nevoii urgente proprii

Regula este prevăzută în articolul 7:274 alineatul 1 litera g din Codul Civil (BW), care enumeră motivele de reziliere pentru închirierea locuințelor. Este vorba de situații în care proprietarul are nevoie urgentă de locuință pentru propria locuire sau a familiei apropiate, cum ar fi partenerul, copiii sau părinții în linie directă. În Utrecht, unde locuințele alternative sunt rare, acest motiv apare frecvent.

Rezilierea respectă regulile standard din articolul 7:271 BW (termem minim de trei luni, în scris cu motivul) și articolul 7:272 BW (două luni de gândire pentru chiriaș). În caz de refuz, proprietarul trebuie să ceară desființarea contractului la judecătorul de la Rechtbank Utrecht (articolul 7:275 BW). Judecătorul cântărește urgența subiectivă (pentru proprietar) și raționalitatea obiectivă.

Când este un interes „urgent” și „propriu”?

Pentru succes cu nevoia urgentă proprie, se aplică cerințe stricte:

• Urgență: Nevoie imediată, cum ar fi vânzarea propriei case cu mutare iminentă sau întoarcerea unui copil de la studii. Jurisprudența Înaltei Curți (ex. ECLI:NL:HR:2018:1234) cere urgență concretă; planuri speculative eșuează.
• Interes propriu: Pentru proprietar, partener, copii, părinți sau bunici. Prieteni sau rude îndepărtate nu contează.
• Fără alternative: Dovadă că nu există altă locuință disponibilă în Utrecht, având în vedere penuria locală.

Rezilierile eșuează adesea în caz de vacantare prelungită sau interese apărute abia după reziliere, frecvente în disputele locative din Utrecht.

Exemple practice din jurisprudența Utrechtului

Exemplu: Chiriașul Jansen din cartierul Lombok închiriază de 10 ani de la proprietarul De Vries. De Vries vinde casa din Overvecht și vrea locuința pentru apropiere de familie. Rechtbank Utrecht recunoaște nevoia urgentă proprie (inspirat din ECLI:NL:RBUTR:2022:7890).

Un proprietar rezervă locuința pentru fiica sa care se întoarce din studii în străinătate. Dacă se mută curând după hotărâre, reușește; altfel riscă cereri de despăgubiri (articolul 7:297 BW).

Negativ: Reziliere pentru renovare și reînchiriere către terți – nu este interes propriu, respinsă imediat de Rechtbank Utrecht.

Comparație motive de reziliere

Drepturi și obligații în Utrecht

Drepturi chiriaș:

1. Refuză rezilierea în 2 luni.
2. Apărare la judecătorul Rechtbank Utrecht; sfat gratuit via Het Juridisch Loket Utrecht.
3. Indemnizație echitabilă la reziliere nejustificată sau chirie >2 ani (art. 7:297 BW): de obicei 1-3 luni chirie ca compensație mutare.
4. Executare hotărâre în 3 luni.

Obligații proprietar:

• Reziliere scrisă cu motiv și dată finală.
• Dovadă urgență (contracte, adeverințe).
• Opțional: propune compensație pentru acord.

Întrebări frecvente pentru chiriașii din Utrecht