Substituirea în locul chiriașului pentru spații comerciale Utrecht - Pre luarea contractului de închiriere
Substituirea în locul chiriașului înseamnă că un contract de închiriere pentru spațiu comercial este transferat către un nou chiriaș. Acest lucru joacă adesea un rol la vânzarea unei companii sau la succesiune în Utrecht și împrejurimi.
Cum se numește Substituirea în locul chiriașului?
La substituirea în locul chiriașului, un nou chiriaș preia poziția vechiului chiriaș:
- Contractul de închiriere existent rămâne valabil
- Toate obligațiile și drepturile sunt transferate
- Proprietarul are un nou partener contractual
- Chiriașul original este exonerat de obligații
Baza legală pentru substituirea în locul chiriașului
Pentru spații comerciale 290 (cum ar fi magazine și HORECA) în Utrecht există un drept legal la substituirea în locul chiriașului prevăzut în articolul 7:307 BW. Acest drept se aplică sub condiții precum:
- Transferul întreprinderii care este activă în spațiu
- Un interes justificat al chiriașului
- Garanții pentru proprietar
Condiții importante
Tribunalul din Utrecht, cum ar fi Tribunalul Midden-Nederland de la Vrouwe Justitiaplein 1, evaluează substituirea în locul chiriașului pe baza unor criterii specifice:
1. Transferul întreprinderii
- Este vorba de un transfer real al afacerii
- Nu doar contractul de închiriere în sine
- Goodwill-ul, inventarul și clientela sunt transferate împreună
2. Interes justificat al chiriașului
- Motive financiare (de exemplu, valoarea afacerii)
- Situații personale precum pensie sau probleme de sănătate
- Motive legate de afacere pentru transfer
3. Protecția proprietarului
- Stabilitate financiară a noului chiriaș
- Cunoștințe și experiență relevante ale succesorului
- Continuitate în gestionarea afacerii
Plan de pași în Utrecht
- Depunerea cererii la proprietar: Scris, inclusiv informații despre succesor
- Furnizarea documentației: Plan de afaceri, cifre financiare și background al succesorului
- Răspunsul proprietarului: Aprobare sau refuz motivat
- La refuz: În termen de 2 luni la judecătorul de proximitate din Utrecht
- Decizia judecătorului: Posibilă acordare a substituirii în locul chiriașului
Când poate un proprietar refuza?
Motive întemeiate pentru refuz includ, printre altele:
- Garanții financiare insuficiente ale succesorului
- Reputație negativă a noului chiriaș
- Planuri pentru o altă destinație a spațiului
- Interesele proprietarului însuși
Motive neîntemeiate (inacceptabile):
- Dorința de a obține chirii mai mari
- Dezgust personal fără bază comercială
- Intenția de a preda imobilul gol
Costuri și contribuții
Un proprietar din Utrecht nu poate cere o remunerație pentru aprobare, dar poate cere:
- Costuri pentru verificarea succesorului (rezonabile)
- Costuri administrative limitate
- Costuri pentru noi contracte de închiriere
Substituirea în locul chiriașului versus preluarea contractului
| Caracteristică | Substituirea în locul chiriașului | Preluarea contractului |
|---|---|---|
| Bază legală | Da (pentru spații 290) | Nu |
| Aprobarea proprietarului | Poate fi impusă prin instanță | Întotdeauna necesară |
| La refuz | Procedură judiciară | Fără opțiune |
Birouri în Utrecht (spații 230a)
Pentru spații de birouri și alte spații comerciale nu există un drept legal la substituirea în locul chiriașului:
- Proprietarul trebuie să aprobe întotdeauna
- Fără posibilitatea de a impune prin instanță
- Condițiile contractuale sunt decisive
Efect asupra chiriașului original
La substituirea în locul chiriașului reușită:
- Fără responsabilitate suplimentară pentru chirie
- Fără răspundere pentru obligații viitoare
- Datoriile existente trebuie achitate
Întrebări practice în Utrecht
Pot transfera un magazin online prin substituirea în locul chiriașului?
Doar dacă există o locație fizică în Utrecht considerată spațiu comercial 290. O afacere complet online nu se califică.
Este obligatorie aceeași activitate comercială?
În general, da. O schimbare semnificativă în utilizare poate duce la refuz.
Ce se întâmplă dacă proprietarul nu răspunde?
Trimiteți o amintire scrisă cu un termen limită. În lipsa unui răspuns, puteți supune cazul judecătorului din Utrecht.
Substituirea în locul chiriașului oferă antreprenorilor din Utrecht șansa de a-și transfera afacerea. Asigurați-vă că cererea este bine fundamentată și demonstrați potrivirea noului chiriaș. Pentru consultanță juridică, vă puteți adresa la Juridisch Loket Utrecht de la Catharijnesingel 55.