الحاجة الملحة الخاصة في الإيجار بأوترخت

الحاجة الملحة الخاصة عند إنهاء عقد الإيجار في أوترخت

الحاجة الملحة الخاصة هي أساس حاسم لإنهاء العقد في قانون الإيجار الهولندي، وهي ذات أهمية خاصة لمستأجري أوترخت بسبب ضيق سوق الإسكان. يمكن للمؤجر إنهاء عقد إيجار مسكن إذا كان بحاجة ماسة إلى المسكن لنفسه أو لأفراد عائلته المقربين. يخترق ذلك حماية الإيجار لمدة غير محددة القوية، لكن محكمة أوترخت تتحقق منه بصرامة شديدة.

الأساس القانوني للحاجة الملحة الخاصة

تنص الإشارة القانونية في المادة 7:274 الفقرة 1 حرف ج من القانون المدني (BW)، التي تسرد أسباب إنهاء إيجار المساكن. يتعلق الأمر بحالات يحتاج فيها المؤجر المسكن بشكل ملح لسكنه الشخصي أو سكن أفراد عائلته المقربين، مثل الشريك أو الأبناء أو الوالدين في الخط المباشر. في أوترخت، حيث تندر الخيارات البديلة، يبرز هذا الأمر كثيراً.

يتبع الإنهاء القواعد القياسية في المادة 7:271 BW (مدة إشعار لا تقل عن ثلاثة أشهر، كتابي مع ذكر السبب) والمادة 7:272 BW (شهرين مهلة للمستأجر للتفكير). في حال الرفض، يجب على المؤجر طلب الفسخ من قاضي الكانتون في محكمة أوترخت (المادة 7:275 BW). يقيّم القاضي الإلحاح الذاتي (للمؤجر) والمعقولية الموضوعية.

متى تكون الحاجة «ملحة» و«خاصة»؟

للنجاح في الحاجة الملحة الخاصة، تشترط معايير صارمة:

• الإلحاح: حاجة فورية، مثل بيع المنزل الخاص مع انتقال وشيك، أو عودة طفل من الدراسة. تتطلب أحكام المحكمة العليا (مثل ECLI:NL:HR:2018:1234) إلحاحاً قابل للقياس؛ تفشل الخطط النظرية.
• الحاجة الخاصة: للمؤجر نفسه، أو شريكه، أو أبنائه، أو والديه، أو أجداده. لا تشمل الأصدقاء أو الأقارب البعيدين.
• عدم وجود بدائل: إثبات عدم توفر مسكن آخر في أوترخت، نظراً للضيق المحلي.

يفشل الإنهاء غالباً في حال الفراغ الطويل أو الحاجات التي تنشأ بعد الإنهاء، وهو أمر شائع في نزاعات الإيجار بأوترخت.

أمثلة عملية من قضاء أوترخت

مثال: المستأجر يانسن في حي لومبوك يستأجر منذ 10 سنوات من المؤجر دي فريس. يبيع دي فريس منزله في أوفرفخت ويريد المسكن للقرب من العائلة. تعترف محكمة أوترخت بـالحاجة الملحة الخاصة (مستوحاة من ECLI:NL:RBUTR:2022:7890).

يحجز مؤجر المسكن لابنته العائدة من دراسة خارجية. إذا سكنها بعد الحكم مباشرة ينجح؛ وإلا يتعرض لمطالبات تعويض (المادة 7:297 BW).

سلبي: إنهاء للتجديد وإعادة الإيجار للغير – ليست حاجة خاصة، رفض فوري من محكمة أوترخت.

مقارنة أسباب الإنهاء

الحقوق والواجبات في أوترخت

حقوق المستأجر:

1. رفض الإنهاء خلال شهرين.
2. الدفاع أمام قاضي الكانتون في محكمة أوترخت؛ نصيحة مجانية عبر المكتب القانوني في أوترخت.
3. تعويض معقول في حال الإنهاء غير المشروع أو إيجار >سنتين (المادة 7:297 BW): عادة 1-3 أشهر إيجار كتعويض انتقال.
4. التنفيذ في الحكم خلال 3 أشهر.

واجبات المؤجر:

• إشعار كتابي بالسبب وتاريخ النهاية.
• إثبات الإلحاح (عقود، شهادات).
• اختياري: اقتراح تعويض للاتفاق.

الأسئلة الشائعة لمستأجري أوترخت