Около Utrecht Centraal, където ежедневно десетки хиляди пътуващи по A12 и A27 се отправят към работните си места, наемателите забелязват, че месечните им разходи понякога нарастват по-бързо от движението по околовръстното. Неотдавнашно решение на Hoge Raad променя тази ситуация.
Предистория на решението
През последните години наемодателите прилагаха директно увеличенията на WOZ върху наемите в свободния сектор. Повишение от 15 процента в WOZ водеше до същото процентно увеличение на наема. Наемателите в квартали с интензивен трудов трафик усещаха тези допълнителни десетки евро месечно директно в джоба си и започваха процедури относно разумността.
Решението от Den Haag
Hoge Raad установява три ясни принципа:
1. Връзката с WOZ не е автоматично основание
По-високата WOZ-стойност често отразява спекулация, а не реално подобрение на жилището. Наемателите не са длъжни да поемат тази спекулативна премия.
2. Наемателят може да изисква обосновка за всеки имот
Отсега нататък наемодателите трябва да доказват, че увеличението е свързано с действителна поддръжка или обективно пазарно развитие в улицата, а не само с годишното WOZ-разпореждане на общината.
3. Неразумно обременяващи клаузи са унищожаеми
Връзки без таван или изключение се считат за неразумно обременяващи (artikel 6:233 BW) и са унищожаеми.
Последици за наемателите в региона
- Увеличения, надхвърлящи инфлацията плюс поддръжка, могат да бъдат оспорени
- Надплатените суми могат да бъдат възстановени до три години назад
- Писмено възражение в рамките на шест седмици след обявяването остава задължително
- Споровете се разглеждат от Huurcommissie или от кантонния съдия на Rechtbank Midden-Nederland в Utrecht
Какво се променя за наемодателите?
Съществуващи договори:
- WOZ-клаузите да се преобразуват във формула инфлация плюс поддръжка
- Да се поддържа конкретна обосновка за всяко жилище
- Да не се заплашва повече директно с прекратяване при оспорване от наемател
По-широки последици
Решението се вписва в линията на засилена защита на наемателите. Очаква се и други автоматични механизми, като неограничени CPI-връзки, да бъдат ограничени през следващите години.
Практически съвети за наемателите
Ако през последните три години сте получили WOZ-увеличение, което смятате за прекомерно? Поискайте писмена обосновка, запазете всички писма и се свържете с Juridisch Loket Utrecht или със специалист. Кантората на Arslan на Vredenburg 40, 3511 BD Utrecht (030 - 8200 200) с удоволствие ще ви съдейства. Срокът за възстановяване от три години (artikel 3:309 BW) започва да тече от момента, в който разумно сте могли да узнаете за неправомерността.