Срочен собствен интерес при наем в Utrecht

Срочен собствен интерес при прекратяване на договора за наем в Utrecht

Срочният собствен интерес е ключова основа за прекратяване в нидерландското наемно право, особено актуална за наемателите в Utrecht поради стегнатия пазар на жилища. Наемодателите могат да прекратят договора за наем на жилище, ако имат спешна нужда от него за себе си или за близки роднини. Това преодолява солидната защита на наема за неопределен срок, но Районният съд в Utrecht проверява това изключително строго.

Законова основа на срочния собствен интерес

Правилото е заложено в чл. 7:274 т. 1 буква g от Гражданския кодекс (BW), който изброява основанията за прекратяване на наема на жилище. Става дума за ситуации, в които наемодателят спешно се нуждае от жилището за собствено обитаване или за това на близки роднини, като партньор, деца или родители по права линия. В Utrecht, където алтернативните жилища са оскъдни, това се случва често.

Прекратяването следва стандартните правила на чл. 7:271 BW (минимум три месеца срок за уведомяване, писмено с обосновка) и чл. 7:272 BW (два месеца срок за обмисляне за наемателя). При отказ наемодателят трябва да иска раз rescция пред кантонрейтера на Районния съд в Utrecht (чл. 7:275 BW). Съдът преценява субективната спешност (за наемодателя) и обективната разумност.

Кога интересът е „срочен“ и „собствен“?

За успех с срочен собствен интерес важат строги изисквания:

• Срочност: Спешна необходимост, като продажба на собствено жилище с предстоящо преместване или завръщане на дете от учене. Прецедент на Върховния съд (напр. ECLI:NL:HR:2018:1234) изисква измерима спешност; спекулативни планове се провалят.
• Собствен интерес: За наемодателя, партньора, децата, родителите или баба и дядо. Приятели или далечни роднини не се броят.
• Липса на алтернативи: Доказателство, че няма друго жилище в Utrecht, с оглед на локалната стегнатост.

Прекратяването често се проваля при продължително празно стоене или интереси, възникнали след уведомяването, което е често в утррехтските наемни спорове.

Практически примери от съдебната практика в Utrecht

Пример: Наемателят Jansen в квартал Lombok наема 10 години от наемодателя De Vries. De Vries продава къщата си в Overvecht и иска жилището за близост до семейството. Районният съд в Utrecht признава срочен собствен интерес (вдъхновено от ECLI:NL:RBUTR:2022:7890).

Наемодател запазва жилището за дъщеря си, която се завръща от чужбина. При заселване скоро след решението то успява; иначе рискува претенции за обезщетение (чл. 7:297 BW).

Отрицателен: Прекратяване за ремонт и преотстъпване на трети лица – няма собствен интерес, директно отхвърлено от Районния съд в Utrecht.

Сравнение на основанията за прекратяване

Права и задължения в Utrecht

Права на наемателя:

1. Отказ от прекратяване в рамките на 2 месеца.
2. Защита пред кантонрейтера на Районния съд в Utrecht; безплатна консултация чрез Het Juridisch Loket Utrecht.
3. Умерено обезщетение при неправомерно прекратяване или наем >2 години (чл. 7:297 BW): типично 1-3 месеца наем като компенсация за преместване.
4. Заселване по решение в 3-месечен срок.

Задължения на наемодателя:

• Писмено уведомяване с обосновка и краен срок.
• Доказателства за спешност (договори, удостоверения).
• По желание: предложение за компенсация за съгласие.

Често задавани въпроси за наемателите в Utrecht