Wat houdt de borgsom overdracht procedure in Utrecht in?
De borgsom overdracht procedure betreft het overdragen van de huurwaarborg bij verkoop van een huurwoning in Utrecht. Dit speelt wanneer een verhuurder zijn pand verkoopt met een zittende huurder. De waarborgsom die de huurder aan de vorige eigenaar betaalde, moet wettelijk naar de nieuwe eigenaar gaan.
In Utrecht valt dit onder het Burgerlijk Wetboek en waarborgt het huurdersrechten bij overdracht. Het uitgangspunt "koop breekt geen huur" behoudt de huurovereenkomst, inclusief borgverplichtingen.
Wettelijke grondslagen voor borgsom overdracht in Utrecht
De procedure steunt op cruciale wetsartikelen:
Artikel 7:226 BW - Koop breekt geen huur
Dit artikel stelt dat verkoop de huurovereenkomst niet beëindigt. De nieuwe eigenaar neemt rechten en plichten over, dus ook de borgsom.
Artikel 7:249 BW - Waarborg bij huur
Hierin is bepaald dat een verhuurder borg mag eisen, maar deze terugbetaalt bij huurbeëindiging minus claims. Bij verkoop gaat dit over op de koper.
Artikel 6:159 BW - Schuldeiserswisseling
Door woningoverdracht wisselt de schuldeiser; de nieuwe eigenaar erft het borgrecht.
Stappenplan borgsom overdracht in Utrecht
Voorbereiding verkoop
De verkopende verhuurder noteert in de koopovereenkomst de huurder en borgsom. Het exacte bedrag komt in de akte bij de notaris in Utrecht.
Tijdens levering
Bij notariële eigendomsoverdracht (vaak bij een Utrechtse notaris) gaat de borg juridisch over. Meestal via verrekening: borgsom mindert de koopsom.
Na overdracht
De nieuwe verhuurder informeert de huurder schriftelijk over:
- Eigendomswijziging
- Borgsomoverdracht
- Nieuw IBAN voor huur
- Geactualiseerde contacten
Rechten en verplichtingen betrokken partijen
| Partij | Rechten | Plichten |
|---|---|---|
| Huurder | Huurovereenkomst behouden; Borgsom terug bij huur einde; Info over overdracht | Huur aan nieuwe eigenaar; Woning netjes houden |
| Oude verhuurder | Opbrengst na borg minus; Vrijstelling na overdracht | Borg overdragen; Huurder melden; Verrekenen in akte |
| Nieuwe verhuurder | Huurinkomsten; Borg bij huurdersfouten | Borg terugbetalen; Contract eren; Huurder informeren |
Gevolgen als borgsom niet overgedragen wordt in Utrecht
Zonder overdracht ontstaat gedoe:
Huurderspositie
Huurder blijft veilig; bij huur einde kan hij oude én nieuwe verhuurder aanspreken. Praktijk: eerst nieuwe eigenaar benaderen wegens opvolging.
Tussen eigenaren
Nieuwe eigenaar betaalt borg terug maar miste deze? Dan claimt hij bij verkoper. Huurder staat erbuiten; dit is hun privézaak.
Rechtbank Midden-Nederland, Vrouwe Justitiaplein 1, Utrecht, behandelt zulke huurgeschillen lokaal.
Tips voor vlotte borgsom overdracht Utrecht
Voor huurders in Utrecht:
- Schriftelijke bevestiging eisen - Van beide eigenaren over borgoverdracht
- Documenten archiveren - Betalingsbewijs en mails bewaren
- Contract nakijken - Borgbedrag controleren
- Contact nieuwe eigenaar - Directe afspraken maken
- Geblokkeerde rekening prefereren - Voor nieuwe huurperiodes in Utrecht
- Hulp zoeken - Bij Juridisch Loket Utrecht, Catharijnesingel 55
Voor verhuurders (verkopers) in Utrecht:
- Borg expliciet in koopakte - Notaris in Utrecht verplicht dit
- Huurder tijdig informeren - Voorkom misverstanden
- Notariële afhandeling checken - Verrekening correct laten gaan
- Overleg met makelaar - Utrechtse marktkennis benutten
- Administratie bijhouden - Voor mogelijke geschillen
Utrecht-specifieke aandachtspunten
In Utrecht, met strakke huurmarkt, gelden dezelfde landelijke regels maar lokaal kun je bij Rechtbank Midden-Nederland (Vrouwe Justitiaplein 1) terecht voor vonnissen. Het Juridisch Loket Utrecht (Catharijnesingel 55) biedt gratis advies. Voor geblokkeerde rekeningen: raadpleeg Rijksoverheid-portal.