Huurcontract ontbinden door overlast
Overlast van buren of andere partijen kan zo ernstig zijn dat u als huurder uw huurcontract wilt ontbinden. Maar onder welke omstandigheden is dat mogelijk? En welke stappen moet u nemen? In dit artikel leggen we uit hoe u uw huurcontract kunt ontbinden als u last heeft van overlast, welke rechten u heeft en welke plichten u als huurder heeft.
Wat is overlast in een huurrelatie?
Overlast in een huurrelatie kan verschillende vormen aannemen. Denk aan:
- Lawaai, zoals herhaaldelijk hard muziek luisteren, bouwen of renoven op onredelijke tijden (bijvoorbeeld voorbij middernacht).
- Geurhinder, zoals rook, vocht of slechte geur door slechte ventilatie of schimmels.
- Agressie of intimidatie, zoals bedreigingen of pesterijen.
- Stoorpartijen, zoals herhaalde bezoekjes van buren of ongevraagde gasten.
- Verkeersoverlast, zoals parkeren op uw parkeerplaats of blokkeren van de uitrit.
Wettelijke basis
De mogelijkheid om een huurcontract te ontbinden door overlast is geregeld in de Wet huurtoezicht (art. 7:270 Burgerlijk Wetboek) en de Wet op de huur van woningen. Daarnaast speelt de Algemene Verhuurvoorwaarden (AVV) een rol. Volgens deze wetten heeft de huurder recht op een rustige genot van de woning. Als de verhuurder niet ingrijpt ondanks herhaalde klachten, kan de huurder onder bepaalde voorwaarden het contract ontbinden.
Artikelen van belang:
- Art. 7:270 Burgerlijk Wetboek: Ontbinding van het huurcontract door de huurder bij ernstige schendingen van de verhuurder.
- Art. 7:268 Burgerlijk Wetboek: De verplichting van de verhuurder om de woning in een bruikbare staat te houden.
- Art. 7:271 Burgerlijk Wetboek: De mogelijkheid om de huurprijs te verlagen bij ernstige overlast.
Wanneer kunt u uw huurcontract ontbinden?
Om uw huurcontract te ontbinden door overlast, moeten een aantal voorwaarden zijn vervuld:
1. Ernstige overlast
De overlast moet ernstig zijn. Dit betekent dat het niet gaat om eenmalige incidenten, maar om herhaalde of aanhoudende situaties die uw levenskwaliteit aantasten. Denk aan:
- Lawaai dat u wekenlang niet kunt slapen.
- Geurhinder dat uw gezondheid beïnvloedt.
- Agressie of intimidatie die u angst inboezemt.
2. De verhuurder heeft niet ingegrepen
U moet de verhuurder eerder hebben gewaarschuwd over de overlast en deze moet niet adequaat zijn opgetreden. Dit houdt in:
- U moet schriftelijk (bijvoorbeeld per brief of e-mail) uw klachten hebben gemeld aan de verhuurder.
- De verhuurder moet een redelijke termijn hebben gehad om op te treden (meestal enkele weken tot maanden, afhankelijk van de ernst).
- De verhuurder moet niet hebben voldaan aan uw verzoek om de overlast te stoppen, bijvoorbeeld door de overlastmaker te waarschuwen of juridische stappen te ondernemen.
3. Proportionaliteit
De overlast moet zo ernstig zijn dat het onredelijk is om u te verplichten het contract voort te zetten. Een rechter zal beoordelen of de overlast zodanig is dat het redelijker is om het contract te ontbinden dan om te blijven wonen.
Stappen om uw huurcontract te ontbinden
Als u denkt dat u uw huurcontract wilt ontbinden door overlast, volgt u deze stappen:
-
Documenteer de overlast:
- Houd een dagboek bij met datum, tijd en beschrijving van de overlast.
- Neem foto’s, video’s of audio-opnamen (let op privacywetgeving!).
- Vraag getuigen om de overlast te bevestigen.
-
Meld de overlast schriftelijk aan de verhuurder:
- Stuur een eerste waarschuwing per aangetekende brief of e-mail.
- Geef een redelijke termijn (bijvoorbeeld 4 weken) om op te lossen.
- Vermeld duidelijk dat u bij aanhoudende overlast juridische stappen zult overwegen, waaronder het ontbinden van het contract.
-
Vraag om bemiddeling:
- Als de verhuurder niet reageert, kunt u een bemiddelaar inschakelen, zoals de Gemeentelijke Overlastteam of een onafhankelijke mediator.
- Sommige gemeenten bieden gratis bemiddeling aan bij huuroverlast.
-
Stuur een ontbindingsbrief:
- Als de overlast aanhoudt, stuur u een ontbindingsbrief aan de verhuurder, met verwijzing naar de eerder gemelde klachten en het gebrek aan actie.
- In deze brief moet duidelijk staan dat u het contract wilt ontbinden vanwege de aanhoudende overlast.
- Stuur deze brief ook per aangetekende post, zodat u een bewijs heeft van ontvangst.
-
Zoek juridisch advies:
- Als de verhuurder niet reageert op uw ontbindingsbrief, kunt u een juridisch advocaat inschakelen om uw zaak te behartigen.
- Een advocaat kan u helpen bij het indienen van een ontbindingsverzoek bij de rechter.
Rechten en plichten
Rechten van de huurder
- Het recht op een rustige genot van de woning (art. 7:268 BW).
- Het recht om klachten te melden bij de verhuurder en om een adequate reactie te verwachten.
- Het recht om het huurcontract te ontbinden bij aanhoudende overlast, mits alle stappen zijn gevolgd.
- Het recht op schadevergoeding als de overlast heeft geleid tot financiële of fysieke schade.
Plichten van de huurder
- De plicht om de verhuurder eerder te waarschuwen voordat u juridische stappen onderneemt.
- De plicht om redelijke termijnen te geven voor oplossing van de overlast.
- De plicht om goed gedrag te tonen en niet zelf bij te dragen aan de overlast.
- De plicht om alle bewijzen te verzamelen en te documenteren.
Praktische voorbeelden
Voorbeeld 1: Lawaai van buren
Situatie: U woont in een appartementencomplex en uw buren houden elke avond na middernacht feest met harde muziek. U heeft hierdoor slaapproblemen en bent uitgeput op het werk. Stappen:
- U neemt audio-opnamen van het lawaai en noteert de data en tijden.
- U stuurt een eerste brief aan de verhuurder met een waarschuwing en een termijn van 4 weken om het op te lossen.
- Na 4 weken is er geen verbetering, dus u stuurt een tweede brief met een ultimatum.
- Als de verhuurder nog steeds niet handelt, stuur u een ontbindingsbrief en zoekt u juridisch advies.
Voorbeeld 2: Geurhinder door schimmels
Situatie: Door een lekkage in het plafond van uw woning zijn er schimmels ontstaan, wat leidt tot een sterke, onaangename geur. De verhuurder heeft de lekkage niet op tijd gerepareerd, waardoor de schimmels zich hebben verspreid. Stappen:
- U fotografeert de schimmels en de lekkage en maakt een lijst van de data waarop u de verhuurder heeft gewaarschuwd.
- U stuurt een brief met een verzoek om reparatie en een termijn van 2 weken.
- Na 2 weken is er geen actie, dus u stuurt een ontbindingsbrief en zoekt juridisch advies.
Veelgestelde vragen
Wat moet ik doen als de verhuurder niet reageert op mijn klachten?
Als de verhuurder niet reageert, kunt u een aantal stappen nemen:
- Stuur een eerder niet ontvankelijk verklaarde brief (een tweede brief waarin u de verhuurder duidelijk maakt dat u juridische stappen zult overwegen).
- Neem contact op met de gemeentelijke overlastteam of een bemiddelaar.
- Overweeg om een advocaat in te schakelen om een ontbindingsverzoek in te dienen bij de rechter.
Kan ik direct naar de rechter stappen zonder eerst de verhuurder te waarschuwen?
Nee, u moet de verhuurder eerder waarschuwen en een redelijke termijn geven om de overlast op te lossen. Dit is een vereiste om uw zaak voor de rechter te laten slagen. Als u direct naar de rechter stapt zonder waarschuwing, zal uw verzoek waarschijnlijk worden afgewezen.
Wat als de overlast komt van een andere huurder in hetzelfde gebouw?
Als de overlast komt van een andere huurder in hetzelfde gebouw, moet u eerst proberen om met die huurder in contact te komen (bijvoorbeeld via een bemiddelaar). Als dat niet lukt, kunt u de verhuurder inschakelen. De verhuurder heeft de plicht om tussen huurders te bemiddelen en, indien nodig, maatregelen te nemen tegen de overlastmaker. Als de verhuurder niets doet, kunt u uw eigen huurcontract ontbinden.
Kan ik mijn huurcontract ontbinden als de overlast van een buurman komt die ook bij de verhuurder huurt?
Ja, als de overlast zo ernstig is dat het uw levenskwaliteit aantast en de verhuurder niet adequaat handelt, kunt u uw eigen huurcontract ontbinden. De verhuurder heeft de plicht om alle huurders in het gebouw te beschermen tegen overlast. Als deze plicht niet wordt nageleefd, kunt u juridische stappen ondernemen.
Wat als ik geen aangetekende brief heb gestuurd en de verhuurder zegt dat ik geen waarschuwing heb gegeven?
Als u geen aangetekende brief heeft gestuurd, heeft de verhuurder technisch gezien geen bewijs van uw waarschuwing. Om dit op te lossen, kunt u:
- Direct een aangetekende brief sturen waarin u uw eerdere mondelinge of e-mailwaarschuwingen bevestigt.
- Vraag getuigen om te bevestigen dat u de verhuurder eerder heeft gewaarschuwd.
- Zoek juridisch advies om uw zaak te onderbouwen.
Tips en aanbevelingen
Tip 1: Documenteren is essentieel
Zonder bewijs is het moeilijk om uw zaak te bewijzen. Houd daarom altijd:
- Een dagboek bij met data, tijden en beschrijvingen van de overlast.
- Foto’s, video’s of audio-opnamen (let op privacywetgeving!).
- Getuigenverklaringen van buren of andere betrokkenen.
Tip 2: Gebruik een bemiddelaar
Een bemiddelaar kan helpen om een oplossing te vinden zonder dat het tot een juridische strijd komt. Veel gemeenten bieden gratis bemiddeling aan bij huuroverlast. Dit kan een snellere en goedkopere oplossing zijn dan een rechtszaak.
Tip 3: Stuur alles per aangetekende post
Als u brieven stuurt aan de verhuurder (waarschuwingen, ontbindingsbrieven), zorg er dan voor dat u deze aangetekend met retouradres verstuurt. Zo heeft u bewijs dat de verhuurder de brief heeft ontvangen.
Tip 4: Zoek juridisch advies op tijd
Als u denkt dat uw zaak complex is of als de verhuurder niet coöperatief is, zoek dan direct juridisch advies