Rozwiązanie umowy najmu z powodu uciążliwości w Utrecht

Rozwiązanie umowy najmu z powodu uciążliwości

Uciążliwość ze strony sąsiadów lub innych stron może być tak poważna, że jako najemca chcesz rozwiązać swoją umowę najmu. Ale w jakich okolicznościach jest to możliwe? Jakie kroki musisz podjąć? W tym artykule wyjaśniamy, jak możesz rozwiązać umowę najmu, jeśli masz problemy z uciążliwością, jakie masz prawa i jakie obowiązki jako najemca.

Co to jest uciążliwość w relacji najmu?

Uciążliwość w relacji najmu może przybierać różne formy. Na przykład:

• Hałas, taki jak wielokrotne słuchanie głośnej muzyki, budowa lub remont w nierozsądnych godzinach (na przykład po północy).
• Uciążliwość zapachowa, taka jak dym, wilgoć lub nieprzyjemny zapach spowodowany złą wentylacją lub pleśnią.
• Aggresja lub zastraszanie, takie jak groźby lub dręczenie.
• Zamieszanie, takie jak powtarzające się wizyty sąsiadów lub nieproszonych gości.
• Uciążliwość drogowa, taka jak parkowanie na twoim miejscu parkingowym lub blokowanie wjazdu.

Podstawa prawna

Możliwość rozwiązania umowy najmu z powodu uciążliwości jest uregulowana w Ustawie o nadzorze nad najmem (art. 7:270 Kodeksu Cywilnego) oraz Ustawie o najmie mieszkań. Dodatkowo rolę odgrywają Ogólne Warunki Najmu (AVV). Zgodnie z tymi ustawami najemca ma prawo do spokojnego korzystania z mieszkania. Jeśli wynajmujący nie interweniuje pomimo powtarzających się skarg, najemca może pod pewnymi warunkami rozwiązać umowę.

Artykuły istotne:

• Art. 7:270 Kodeksu Cywilnego: Rozwiązanie umowy najmu przez najemcę w przypadku poważnych naruszeń ze strony wynajmującego.
• Art. 7:268 Kodeksu Cywilnego: Obowiązek wynajmującego utrzymywania mieszkania w stanie zdatnym do użytku.
• Art. 7:271 Kodeksu Cywilnego: Możliwość obniżenia czynszu w przypadku poważnej uciążliwości.

Kiedy możesz rozwiązać umowę najmu?

Aby rozwiązać umowę najmu z powodu uciążliwości, musi być spełnionych kilka warunków:

1. Poważna uciążliwość

Uciążliwość musi być poważna. Oznacza to, że nie chodzi o jednorazowe incydenty, ale o powtarzające się lub utrzymujące się sytuacje, które wpływają na twoją jakość życia. Na przykład:

• Hałas, przez który nie możesz spać przez tygodnie.
• Uciążliwość zapachowa wpływająca na twoje zdrowie.
• Aggresja lub zastraszanie budzące w tobie strach.

2. Wynajmujący nie interweniował

Musisz wcześniej ostrzec wynajmującego o uciążliwości i ten nie podjął odpowiednich działań. Oznacza to:

• Musisz zgłosić swoje skargi na piśmie (na przykład listem lub e-mailem) do wynajmującego.
• Wynajmujący musiał mieć rozsądny termin na podjęcie działań (zazwyczaj kilka tygodni do miesięcy, w zależności od powagi).
• Wynajmujący nie spełnił twojego żądania zaprzestania uciążliwości, na przykład poprzez ostrzeżenie sprawcy lub podjęcie kroków prawnych.

3. Proporcjonalność

Uciążliwość musi być tak poważna, że nierozsądne jest zmuszanie cię do kontynuowania umowy. Sąd oceni, czy uciążliwość jest na tyle duża, że rozsądniejsze jest rozwiązanie umowy niż dalsze mieszkanie.

Kroki do rozwiązania umowy najmu

Jeśli uważasz, że chcesz rozwiązać umowę najmu z powodu uciążliwości, postępuj zgodnie z tymi krokami:

1. Dokumentuj uciążliwość:
   • Prowadź dziennik z datą, godziną i opisem uciążliwości.
   • Rob zdjęcia, filmy lub nagrania audio (zwróć uwagę na przepisy o ochronie prywatności!).
   • Poproś świadków o potwierdzenie uciążliwości.
2. Zgłoś uciążliwość na piśmie do wynajmującego:
   • Wyślij pierwsze ostrzeżenie listem poleconym lub e-mailem.
   • Wyznacz rozsądny termin (na przykład 4 tygodnie) na rozwiązanie problemu.
   • Wyraźnie zaznacz, że w przypadku utrzymującej się uciążliwości rozważysz kroki prawne, w tym rozwiązanie umowy.
3. Poproś o mediację:
   • Jeśli wynajmujący nie reaguje, możesz skorzystać z mediatora, takiego jak Miejski Zespół ds. Uciążliwości lub niezależnego mediatora.
   • Niektóre gminy oferują bezpłatną mediację w przypadku uciążliwości związanych z najmem.
4. Wyślij pismo o rozwiązaniu umowy:
   • Jeśli uciążliwość się utrzymuje, wyślij pismo o rozwiązaniu umowy do wynajmującego, odwołując się do wcześniej zgłoszonych skarg i braku działań.
   • W tym piśmie musi być wyraźnie stwierdzone, że chcesz rozwiązać umowę z powodu utrzymującej się uciążliwości.