Utrecht Centraal civarında, her gün binlerce yolcunun A12 ve A27 üzerinden işlerine koştuğu bölgede kiracılar, aylık yüklerinin trafiğin kendisinden daha hızlı arttığını fark ediyor. Hoge Raad’ın yakın tarihli kararı bu duruma değişiklik getiriyor.
Kararın arka planı
Son yıllarda kiraya verenler WOZ artışlarını doğrudan serbest sektör kiralarına yansıtıyordu. WOZ’da yüzde 15’lik bir sıçrama, aynı oranda kira artışına yol açıyordu. Yoğun iş-yol trafiği olan mahallelerdeki kiracılar bu ekstra onlarca euroyu doğrudan hissediyor ve artışın makullüğü konusunda dava açıyorlardı.
Den Haag’dan gelen karar
Hoge Raad üç açık ilke ortaya koymuştur:
1. WOZ bağlantısı otomatik bir gerekçe oluşturmaz
Daha yüksek WOZ değeri genellikle spekülasyonu yansıtır, konutun gerçek iyileşmesini değil. Kiracılar bu spekülatif primi ödemek zorunda değildir.
2. Kiracı her bir taşınmaz için gerekçe talep edebilir
Kiraya verenler bundan böyle artışın fiili bakım veya sokaktaki objektif piyasa gelişimiyle bağlantılı olduğunu göstermelidir; yalnızca belediyenin yıllık WOZ kararı yeterli değildir.
3. Makul olmayan ağırlaştırıcı hükümler iptal edilebilir
Tavan veya istisna içermeyen bağlantılar onredelijk bezwarend (artikel 6:233 BW) sayılır ve iptal edilebilir.
Bölgedeki kiracılar için sonuçlar
- Enflasyon ve bakım giderlerini aşan artışlar itiraz edilebilir
- Fazla ödenen tutarlar üç yıl geriye dönük talep edilebilir
- Duyuru tarihinden itibaren altı hafta içinde yazılı itiraz zorunluluğu devam eder
- Uyuşmazlıklar Huurcommissie veya Utrecht’teki Rechtbank Midden-Nederland’ın kantonrechter’inde görülür
Kiraya verenler için ne değişiyor?
Mevcut sözleşmeler:
- WOZ maddeleri enflasyon artı bakım formülüne dönüştürülmelidir
- Her konut için somut gerekçe hazır bulundurulmalıdır
- Kiracının itirazına karşı doğrudan fesih tehdidi artık kullanılamaz
Genel etkiler
Karar, kiracı korumasının arttığı bir çizginin parçasıdır. Tavan içermeyen CPI bağlantıları gibi diğer otomatik mekanizmaların da önümüzdeki yıllarda sınırlandırılması beklenmektedir.
Kiracılar için pratik tavsiye
Son üç yılda WOZ artışı nedeniyle yüksek bulduğunuz bir kira artışı aldıysanız, yazılı gerekçe talep edin, tüm yazışmaları saklayın ve Juridisch Loket Utrecht veya bir uzmana başvurun. Vredenburg 40, 3511 BD Utrecht adresindeki Arslan Hukuk Bürosu (030 - 8200 200) size yardımcı olmaktan memnuniyet duyar. Üç yıllık geri alma süresi (artikel 3:309 BW), haksızlığın farkına varmanızın makul ölçüde mümkün olduğu andan itibaren işlemeye başlar.