Kira yasası fesih nedeni: haklarınız ve yükümlülükleriniz
Kira yasasına göre bir **fesih nedeni**, kiralayanın veya kiracının kira sözleşmesini sona erdirebileceği yasal bir nedendir. Geçerli bir neden olmadan fesih geçersizdir. Kira yasası, hangi nedenlerin geçerli olduğunu ve bunların nasıl uygulanması gerektiğini açıkça belirtir. Kiralayan veya kiracı olun, çatışmaları önlemek için kuralları bilmek önemlidir.
Fesih nedeni nedir?
Bir **fesih nedeni**, kira sözleşmesini feshetmek için yerine getirilmesi gereken yasal bir koşuldur. Bu nedenler, 2024 Kira Yasası'nda (eski adıyla 1971 Kira Yasası), özellikle Medeni Kanun (BW) Kitap 7'sinde düzenlenmiştir. Bu yasa hem kiracıları hem de kiralayanları korur, ancak fesih nedenleri için belirli gereklilikler koyar.
Farklı türde fesih nedenleri vardır ve bunlar feshi yapan tarafa (kiralayan veya kiracı) göre değişir. Ayrıca, **konut kira sözleşmesi** (konut) mi yoksa **ticari kira sözleşmesi** (işyeri) mi olduğuna göre de farklılık gösterir.
Fesih nedeni türleri
| Fesih türü | Geçerli nedenler | Yasal dayanak |
|---|---|---|
| Kiralayan |
|
BW Kitap 7 |
| Kiracı |
|
BW Kitap 7 |
Önemli: Her neden otomatik olarak geçerli bir fesih nedeni değildir. Örneğin, kiralayan daha iyi bir kiracı aradığı için keyfi olarak fesih yapamaz. Yasa belirli gereklilikler koyar.
Kiralayan için fesih nedenleri
Kiralayan, kira sözleşmesini farklı nedenlerle feshedebilir, ancak bunlar her zaman yasa ile düzenlenmiş olmalıdır. Aşağıda en önemli nedenler:
1. Kendi kullanım (md. 7:290 BW)
Kiralayan, kendisi veya yakın bir aile üyesi (örneğin çocuk, ebeveyn veya eş) konutu kendisi kullanmak isterse fesih yapabilir. Bu en yaygın nedenlerden biridir. Kiralayan, kendi kullanımın gerçek olduğunu ve sadece bir bahane olmadığını kanıtlamalıdır.
Örnek: Siz kiralayansınız ve kızınız üniversiteden sonra sizde kalmak istiyor. Kendi kullanım gerekçesiyle kira sözleşmesini feshedebilirsiniz, ancak bunu kanıtlamalısınız (örneğin kızınızın beyanı ile).
2. Ödeme eksikliği (md. 7:291 BW)
Kiracı ödemede gecikirse, kiralayan kira sözleşmesini feshedebilir. Ancak bu, yalnızca bir sorumluluk davası ve en az 3 aylık ödeme süresi sonrasında geçerlidir. Kiralayan önce ödeme sorumluluğu koymalı ve kiracıya borcu ödeme şansı vermelidir.
Örnek: Kiracı üç ay ödeme yapmaz. Ödeme sorumluluğu koyar ve 3 aylık süre verirsiniz. Kiracı ödemezse fesih yapabilirsiniz.
3. Kira sözleşmesinin ihlali (md. 7:292 BW)
Kiracı, kira sözleşmesini tekrar tekrar veya ciddi şekilde ihlal ederse (örneğin tanımadığı kişileri barındırma, tahribat veya rahatsızlık yaratma), kiralayan fesih yapabilir. Ancak bu her zaman oransal olmalı ve kiralayan önce uyarı vermelidir.
Örnek: Kiracı komşuların rahatsızlandığı partiler düzenler. Uyarıdan sonra sözleşme ihlali gerekçesiyle sözleşmeyi feshedebilirsiniz.
4. İşler veya tadilat (md. 7:293 BW)
Kiralayan, konutta büyük işler veya tadilat yapmak isterse,